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当心!“借名买房”可能无效!

发布时间:2017-11-01     浏览次数:(次)

当心!借名买房”可能无效!

对于律师来说,“借名买房”案件并不新鲜,尤其身处上海,耳濡目染诸多房屋买卖的灰色操作方式,但遭遇现实案例的时候,还是让人感觉颇为不可思议,案情如下

刘某是某钢铁公司老板,江苏人,王某是其公司员工,上海人,刘某欲在上海购房,但囿于限购政策无法实现,遂与王某商量,借其名义在上海购房成功。不想数年后,企业陷入困难,刘某经济窘迫,无力支付贷款,王某为摆脱名下贷款困扰,欲出售房屋以还债,适逢房价猛涨,增值巨大,双方无法协商,刘某遂向法院起诉王某,要求返还出资款、贷款月供、物业费、装修费以及房屋增值部分若干元。

研究本案案情,并结合相关法律法规和司法判例,“借名买房”案件本质上是要处理两个问题:

1、“借名买房”的行为是否有效,即合同的效力问题

2、房屋的所有权归属以及“借名买房”过程中涉及的出资款等款项、房屋增值和违约责任的处理问题

 


一、就“借名买房”的行为效力而言:

1、“借名买房”属于双方当事人合意,是民事法律行为,应当认定为一种合同关系,其效力问题适用合同效力审查规则;

2、合同有效的基本条件是:双方当事人具备相应的民事行为能力;意思表示真实、自由;且不违反法律、行政法规的强行性规定以及公序良俗。前两点应无争议,重点在于第三点是否会影响合同的效力,因为包括上海在内的诸多城市已经出台购买房屋的限制政策;

3、查阅相关限购政策,国务院办公厅在2011年下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,在2013年下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,上海从2011年起陆续出台了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》以及《上海关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》等文件,可以发现其效力等级一般属于地方政府规范性法律文件,不能上升到行政法规的层次,而国务院办公厅下发的通知也只是原则性的意见,因此,限购政策的存在并不影响“借名买房”的效力;但如涉及到经济适用住房、公租房等类型房屋的购房行为,因为《经济适用住房管理办法》等法规的存在,还牵涉到国家整体政策和社会公共利益,该等“借名买房”实践中一般会认定为无效。

 


二、就房屋的所有权以及嗣后其他问题的处理而言:

1、如涉及经济适用房等而“借名买房”行为无效的,依据登记公示主义,房屋当然由登记名义人所有,出资款、贷款月供、物业费、装修费等费用按照不当得利原则予以返还,至于违约责任和损失赔偿按照合同约定和与有过错原则处理;

2、如所购房屋为一般性商品房,出资人主张房屋归其所有,且此时出资人已具备购房资格,能够完成过户登记,宜认定房屋归其所有,从而其他案涉其他款项应也无太大争议;

3、如所有房屋为一般性商品房,出资人主张房屋归其所有,但此时出资人仍不具备购房资格,无法完成过户登记,由于实际履行不能,法院极有可能驳回出资人诉求;此时出资人最好变更诉求,要求房屋归登记名义人所有,并返还相应的出资款、贷款月供、物业费、装修费等费用,至于违约责任和损失赔偿,结合双方约定和与有过错原则处理;当然,双方也可以达成调解,房屋归登记名义人所有,再协商处理其他款项、违约责任及损失赔偿的问题;

4、如所购房屋为一般性商品房,出资人主张房屋归登记名义人所有,而登记名义人也不主张对房屋所有权的,可在房屋归登记名义人所有之后,再自行对房屋予以拍卖折现,然后再依据合同约定和与有过错来处理案涉其他款项、违约责任及损失赔偿的问题。


三、案涉其他几点问题:

1、案涉其他款项中的装修费和物业费的处理,应当在综合考虑房屋所有权归属以及房屋的实际占有使用人等问题,合理处理,比如,房屋最后裁决归登记名义人所有,但诉前由出资人实际占有使用的,该等费用应该进行折算;

2、违约责任,通常发生在双方有明确的书面合同约定的情形下,因此双方应当尽量书面约定清晰,避免不利情形发生,如本案中出资人跑路,房贷未按时缴付,导致登记名义人征信不良;

3、损失赔偿,在“借名买房”这种案件中,赔偿损失的举证难度较大,如登记名义人换锁影响出资人占有使用的房屋的,如何计算损失?或出资人逾期偿还房贷导致登记名义人征信不良的,损失如何计算?

4、房屋增值,依据《物权法》等相关规定,属于自然增值,一般属于所有权人所有,因而“借名买房”过程中房屋的增值部分,应当依据诉争房屋的所有权归属来确定。

 


四、伟聚建议:

1、“智者不临深渊,不履危桥”,“借名买房”涉及到极大的法律和现实风险,一旦发生纠纷,对于出资人和登记名义人都是弊大于利的事情,因此,尽量避免“借名买房”;

2、如果不可避免需要“借名买房”,出资人和登记名义人最好订立书面的合同、协议,明确约定交易流程和时间点、违约责任等具体问题,一旦发生纠纷,也可有约可依。



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